La défiscalisation immobilière demeure un levier fiscal attrayant pour ceux ayant comme objectif de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. Afin de dynamiser le secteur immobilier, le gouvernement a développé une large gamme de dispositifs défiscalisants, encourageant la sortie de terre d'immeubles neufs et anciens suivant des zonages ciblés.
Aperçu des différents dispositifs de défiscalisation immobilière
Pinel Plus : ce dispositif, devenu populaire au cours des 5 dernières années, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Il concerne principalement les logements neufs ou construits en VEFA (vente en état futur d'achèvement). Le Pinel donne lieu à une réduction de l’impôt sur le revenu, à hauteur de 12%, 18% ou 21% de l’investissement. Ce dispositif s’applique pour l’immobilier loué nu.
Les autres dispositifs interviennent dans le cadre de l’investissement dans l’ancien : la loi Malraux (pour les immeubles classés patrimoine historique), la loi Denormandie et le régime du déficit foncier. Ces outils sont aussi applicables pour l’immobilier nu.
En revanche, le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est plus flexible, car concerne aussi bien les immeubles neufs que les bâtis anciens à rénover. Il s’agit alors d’investir dans un bien loué meublé.
Comment choisir parmi les dispositifs ?
Le choix dépend de plusieurs critères :
- votre situation fiscale : votre tranche marginale d’imposition (TMI) qui est fonction du montant de vos revenus fonciers va influencer le choix du dispositif, sachant que chacun d’eux se distingue par ses propres taux de défiscalisation
- vos objectifs : outre la réduction fiscale, souhaitez-vous vous constituer un patrimoine durable avec l’immobilier ou planifiez-vous une revente au terme de votre engagement ? Quels sont vos objectifs de revenus locatifs, sachant que des plafonds de loyers sont à respecter ?
- le montant que vous êtes prêt à investir : chaque dispositif est associé à ses propres plafonds d'investissement. Investir dans le neuf, notamment avec le Pinel Plus, nécessite une enveloppe financière plus ou moins conséquente. En revanche, opter pour les immeubles anciens fait bénéficier d’un meilleur prix quant à l’acquisition, mais nécessite un budget de rénovation
- la zone géographique : les dispositifs ne s'appliquent pas à toutes les zones. Il vaut mieux choisir un emplacement proche de votre lieu de résidence pour un suivi optimal de la gestion locative
- le type de bien que vous souhaitez intégrer dans votre stratégie patrimoniale : neuf, ancien, à caractère historique, meublé, non meublé.
Pourquoi privilégier le Pinel Plus ?
Le Pinel Plus est une évolution du dispositif Pinel classique et sera le seul outil de défiscalisation dans le neuf, en location nue, à compter du 1er janvier 2025. Le Pinel d’origine disparaît en effet après le 31 décembre 2024.
Vous profitez de tous les avantages du neuf : dernières normes énergétiques et environnementales, confort optimal, fort potentiel de location et de valorisation, absence de travaux sur les 6 premières années au moins, frais de notaire réduit.
La réduction fiscale représente un levier financier important, en sachant que l’économie réalisée permet de financer une partie significative de l'acquisition du bien. Par ailleurs, les loyers perçus viennent compléter vos revenus et peuvent vous assurer une retraite plus confortable. Une fois la période d’engagement échue, vous avez la liberté de conserver le bien pour intégrer votre patrimoine sur le long terme et continuer à séduire les locataires, du fait de son confort et de sa sobriété énergétique exceptionnelle.
Rappelons en effet que vous investissez dans un logement haut de gamme aux normes de construction élevées.
