Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) est un placement immobilier qui gagne en popularité pour ses nombreux avantages fiscaux et sa promesse de revenus complémentaires. Bon nombre d’investisseurs en sont séduits afin de diversifier leur patrimoine et sécuriser leurs revenus locatifs sur le long terme.
Cependant, le choix entre un bien neuf et ancien peut influencer significativement la gestion et la rentabilité finale de l’investissement. Dans cet article, nous analyserons les avantages et les inconvénients pour ces deux options afin d'orienter les profils d’investisseurs vers la solution la plus adaptée à leurs attentes.
LMNP neuf : privilégier modernité et confort
Le LMNP neuf séduit par ses atouts modernes : normes de construction récentes et performances énergétiques exemplaires, baux d'une durée minimale de 9 ans. De plus, le bien neuf ne nécessite que peu de travaux d’entretien et de réparation, ce qui permet de se concentrer davantage sur la gestion locative.
Du point de vue fiscal, les constructions neuves bénéficient d’un régime attractif par le biais de la déductibilité des amortissements sur plusieurs années. Ces amortissements peuvent s’étendre sur plusieurs dizaines d’années pour l’immobilier, et sur 6 ans à 10 ans pour le mobilier et les équipements. Ce qui va gommer les impôts d’année en année jusqu’à épuisement du montant total de ces amortissements, les excédents étant reportables sur l’exercice N+1.
Outre les amortissements, les frais d’acquisition et ceux de notaire sont, eux aussi, déductibles de l’assiette imposable. Si la LMNP concerne une résidence avec services, alors la TVA est récupérable, ce qui constitue un plus sur la réduction de la note fiscale et l’optimisation de la rentabilité à terme.
Le LMNP neuf est adapté à ceux qui sont prêts à engager un budget assez conséquent à l’acquisition. La contrepartie est l’attractivité du bien, d’où une moindre vacance locative et un fort taux d’occupation. Ceux qui souhaitent optimiser rapidement les performances de leur investissement peuvent ainsi trouver dans le neuf une option intéressante à tous les niveaux.
LMNP ancien : pour les fins négociateurs et les amoureux du cachet
Les biens anciens attirent par leur charme authentique et leur prix d'achat plus abordable. De plus, ils sont le plus souvent implantés en cœur de ville, ce qui représente un atout certain en ce qu’il s’agit de la mise en location et de la valorisation dans la durée.
Par ailleurs, les biens anciens possèdent un caractère unique par leur histoire : un véritable plus pour les locataires amoureux du cachet. Il est en effet question d’investir dans une construction authentique et à spécificités atypiques. Certains ont même l’avantage d’avoir été construits dans des quartiers historiques.
La fiscalité est tout aussi intéressante, bien que sans la possibilité de récupération de la TVA. En effet, le coût des travaux peut générer du déficit foncier qui est alors imputable sur les revenus imposables.
Toujours est-il que ces biens anciens nécessitent des travaux de rénovation potentiels afin de les mettre en conformité aux normes et aux attentes locatives actuelles. Ce qui requiert des fonds de départ significatifs, non seulement pour l’achat, mais aussi pour lesdits travaux. Ces derniers peuvent prendre plus ou moins du temps, retardant la mise en location et amoindrissant le rendement annuel pendant la première année. La carence locative peut alors être plus importante.
L’investisseur en LMNP ancien est ainsi celui qui dispose d’une bonne connaissance du marché immobilier afin de tirer parti des meilleures opportunités. Il est en mesure de mener les négociations à l’achat et dispose d’un réseau d’artisans fiables. Celui-ci aura également une visée stratégique d’investissement à court ou à moyen terme, à la recherche de plus-value, tout en ayant la possibilité de conserver son investissement sur le long terme.
